Bauen in Portugal: Gesetze und Vorschriften

 

Vorab möchten wir festhalten, dass die nachfolgenden Informationen allesamt ohne jegliche Gewähr sind.
Bitte behaften Sie uns nicht, wenn Sie gegebenenfalls eine andere Behandlung als hier aufgezeigt durch die Baubehörden erfahren sollten.

In Portugal hat jeder Concelho (Bezirk, Kreis) seine eigene Baugesetzgebung mit übergeordnetem, nationalem Recht in Bezug auf die Bebauung bestimmter Schutzzonen, wie z.B. Naturschutzgebiet, Seeuferschutzzonen, etc. Innerhalb dieser groben Gesetzesstruktur gibt es eine Fülle von Verordnungen, Einschränkungen, Spezialvorschriften, Zonenplänen, wie man es auch von Mitteleuropa gewohnt ist. Der große Unterschied zu Mitteleuropa ist aber, dass der Interpretationsspielraum bei der Anwendung der Baugesetze sehr breit ist. So gilt die Regel: cada casa é um caso, was so viel bedeutet wie: jeder Bauantrag ist individuell.

Als Basis für die Bebaubarkeit eines Grundstückes gilt immer die Eintragung im Grundbuch. Ein Gebäude kann immer bis mindestens zu der im Grundbuch eingetragenen Grundrissfläche aus-, auf- oder neu gebaut werden. Dieser Mindest-Besitzstand ist verfassungsmässig garantiert (Direitos adquiridos). In der Regel kann man aber davon ausgehen, dass fast jedes Gebäude über die eingetragenen Masse hinaus erweitert werden kann. Sofern es sich um ein Baugrundstück handelt, gibt es natürlich keine Gebäude-Eintragung im Grundbuch. In diesem Falle sichert man die Bebaubarkeit mittels einer verbindlichen Bauvoranfrage ab (informação prévia vinculativa). Diese ist ein Jahr gültig und kann verlängert werden.

Eine Baueingabe (Bauprojekt, Projekteingabe) besteht aus dem Architekturprojekt und den verschiedenen Unter-Projekten wie Statik, Akkustik, Thermik, Elektro, Wasser, Abwasser, Telefon, Umgebungsgestaltung. Hier hat der EU-Reglementierungswahn voll durchgeschlagen. Kosten für eine Projekteingabe mit allem Drum und Dran: ab € 2.000.-- (Stand 2015). Da stellt sich natürlich sofort die Frage, wie man sich allenfalls einer Projekteingabe entziehen kann. Richtig vorgespurt, kann sehr viel ohne Baugenehmigung gemacht werden. Dies muss aber bereits bei der Eintragung der Gebäude im Grundbuch entsprechend vorgesehen werden, und zwar mittels entsprechender Bewohnbarkeits- oder Nutzungs-Klassifizierung des Gebäudes (Afetação). Übrigens lässt sich je nach Eintragung auch schon bereits viel Geld beim Kauf, resp. der Bezahlung der  Grunderwerbssteuer einsparen.

Wenn die bestehenden Gebäude nun also mit der „richtigen” Afetação klassifiziert sind, kann man fast alles ohne Baueingabe machen. Es läuft dann alles unter Renovation, und dafür braucht es keine Baugenehmigung. Wenn man noch traditionelle Materialien verwendet und den Grundriss nicht verändert, kann man sogar komplette Ruinen ohne Baubewilligung wieder neu aufbauen. Wie erwähnt muss aber alles von Anfang an richtig aufgegleist sein.

Ein wichtiger Schlüssel für die Bebauungsmöglichkeiten ist auch hier der Zonenplan, welcher durchschnittlich ca. alle 15 Jahre revidiert wird. Am restriktivsten bezüglich der Erweiterungsmöglichkeiten sind Naturschutzgebiete (REN) und Gewässerschutzzonen. Was die gestalterischen Möglichkeiten und die Materialwahl anbelangt, genießt man außer in historischen Stadtkernen fast uneingeschränkte Freiheit. Ob nun Strohballenhaus, Holzhaus, Bunker, oder was auch immer, es gibt kaum Einschränkungen. Für alle nicht fest mit dem Boden verbundenen Objekte wie Holz-Gartenhäuschen, Container, Tipis, Jurten, Wohnwagen, Mobilhomes, etc. mit nicht permanentem Charakter, aber auch für jegliche Art und Grösse von Baumhäusern, braucht es keinerlei Genehmigung.

Baumaterial und Baukosten

Örtliche Baustoffhändler gibt es viele und der Service ist hervorragend. Es wird oft kostenfrei angeliefert, auch an unwegsame und abgelegene Grundstücke. Daneben gibt es die großen Baumarktketten Bricomarché, AKI, IZI, etc., die in größeren Städten wie Pombal, Leiria, Coimbra, Castelo Branco ihre Ableger haben.

Was die Baukosten  anbelangt, so ist Portugal durch das tiefste Lohnniveau der Euro-Zone folglich auch bei den Baukosten mit Abstand am niedrigsten. So rechnet man im Jahr 2015 für schlüsselfertige Neubauten nach mitteleuropäischem Standard mit etwa 400 – 700 Euro/m², bei Umbauten mit 150 – 400 Euro/m² umbauter Raum.

Holzbau und Strohballenbau

Dank unserer professionell eingerichteten Schreinerei/Zimmerei sind wir in der Lage, Holzbauten aller Art und  Teil- oder Gesamtlösungen für Strohballenbauten anzubieten. Letztere erfreuen sich wegen den ökologischen, energetischen und wirtschaftlichen Vorteile rasch zunehmender Beliebtheit. Lassen Sie sich von uns unverbindlich beraten. ​