Bauen in Portugal: Gesetze und Vorschriften

Vorab möchten wir festhalten, dass die nachfolgenden Informationen allesamt ohne jegliche Gewähr sind. Sie geben unseren Informationsstand Anfangs 2019 wieder, sind aber natürlich ständigen Änderungen durch neue Gesetze oder deren neuen Interpretationen unterworfen. Bitte behaften Sie uns deshalb nicht, wenn Sie gegebenenfalls eine andere Behandlung als hier aufgezeigt durch die Baubehörden erfahren sollten. 

In Portugal hat jeder Concelho (Bezirk, Kreis) seine eigene Baugesetzgebung unter übergeordnetem, nationalem Recht in Bezug auf die Bebauung bestimmter Schutzzonen, wie z.B. Naturschutzgebiet, Seeuferschutzzonen, etc. Innerhalb dieser groben Gesetzesstruktur gibt es eine Fülle von Verordnungen, Einschränkungen, Spezialvorschriften, Zonenplänen, wie man es auch von Mitteleuropa gewohnt ist. Der große Unterschied zu Mitteleuropa ist aber, dass der Interpretationsspielraum bei der Anwendung der Baugesetze sehr breit ist. So gilt die Regel: cada casa é um caso, was so viel bedeutet wie: jedes Bauvorhaben ist individuell. Wir empfehlen deshalb immer, spezifische Bauvorhaben, sofern sie nicht im zuständigen Baureglement klar geregelt sind, vorgängig mit der zuständigen Baubehörde abzuklären, entweder persönlich oder mittels schriftlicher Bauvoranfrage (PIP).

Als Basis für die Bebaubarkeit eines Grundstückes gilt immer die Eintragung im Grundbuch. Ein Gebäude kann immer bis mindestens zu der im Grundbuch eingetragenen Grundrissfläche aus-, auf- oder neu gebaut werden. Dieser Mindest-Besitzstand ist verfassungsmässig garantiert (direitos adquiridos). In der Regel kann man aber davon ausgehen, dass fast jedes Gebäude über die eingetragenen Maße hinaus erweitert werden kann. Sofern es sich um ein Baugrundstück handelt, gibt es natürlich keine Gebäude-Eintragung im Grundbuch. In diesem Falle sichert man die Bebaubarkeit mittels einer verbindlichen Bauvoranfrage ab (PIP - pedido de informação prévia). Diese ist ein Jahr gültig und kann um ein weiteres Jahr verlängert werden.

Eine Baueingabe (Bauprojekt, Projekteingabe) besteht aus dem Architekturprojekt und den verschiedenen Unter-Projekten wie Statik, Akkustik, Thermik, Elektro, Wasser, Abwasser, Telefon, Umgebungsgestaltung. Hier hat der EU-Reglementierungswahn voll durchgeschlagen. Kosten für eine Projekteingabe mit allem Drum und Dran: ab € 3.000.-- (Stand 2019). Da stellt sich natürlich sofort die Frage, wie man sich allenfalls einer Projekteingabe entziehen kann. Richtig vorgespurt, kann sehr viel ohne Baugenehmigung gemacht werden. Dies muss aber bereits bei der Eintragung der Gebäude im Grundbuch entsprechend vorgesehen werden, und zwar mittels entsprechender Bewohnbarkeits- oder Nutzungs-Klassifizierung des Gebäudes (Afetação). Übrigens lässt sich je nach Eintragung auch schon bereits viel Geld beim Kauf, resp. der Bezahlung der Grunderwerbssteuer einsparen.

Wenn die bestehenden Gebäude nun also mit der „richtigen” Afetação klassifiziert sind, kann man fast alles ohne Baueingabe machen. Es läuft dann alles unter Renovation, und dafür braucht es keine Baugenehmigung. Wenn man noch traditionelle Materialien verwendet und den Grundriss nicht verändert, kann man sogar komplette Ruinen ohne Baubewilligung wieder neu aufbauen. Wie erwähnt muss aber alles von Anfang an richtig aufgegleist sein.

Ein wichtiger Schlüssel für die Bebauungsmöglichkeiten ist auch hier der Zonenplan, welcher durchschnittlich ca. alle 15 Jahre revidiert wird. Am restriktivsten bezüglich Erweiterungsmöglichkeiten sind Naturschutzgebiete (REN) und Gewässerschutzzonen. Was die gestalterischen Möglichkeiten und die Materialwahl anbelangt, sei es nun für ein Strohballenhaus, Holzhaus, Bunker, Earth-Ship, etc., genießt man in den meisten Gegenden noch große Freiheit. Also nochmals, für alle Projekte, die nicht explizit im Baureglement geregelt sind, sicherheitshalber vorgängig eine PIP einreichen. Weil wie gesagt, “cada casa é um caso”. 

Alle nicht permanenten und mobilen Konstruktionen wie Tiny-Häuser auf Rädern, Tipis, Jurten, Wohnwagen, Mobilehomes, etc. mit nicht permanentem Charakter (d.h. jederzeit verschiebbar) sowie Baumhäuser, benötigen keine Bau- Genehmigung, weil sie nach nationalem Recht (RJUE) nicht unter die Definition “Baute” (edificação) fallen. Vorsicht: Gemeinden können abweichende und einschränkende Bestimmungen erlassen. 

Landesweit gibt es massenweise landwirtschaftliche Grundstücke mit Wirtschaftsgebäuden drauf, die als Selbstversorgerhöfe zum Kauf angeboten werden. Diese Gebäude haben keine eigene Grundbuchnummer als prédio urbano und sind je nach Gegend in der Landparzelle (prédio rústico) als “dependência agricola” , “construção rural” o.ä. vermerkt. Das Herrichten und Bewohnen solcher Gebäude wurde bis anhin geduldet, das Bewohnen ist weder ausdrücklich verboten noch erlaubt. Nach den grossen Feuern von 2017 und 2018 mit vielen Todesopfern sind die Behörden verstärkt in die Verantwortung genommen worden und haben nun erstmals in der Algarve in den Brandgebieten die Legalität der Wohnsituationen überprüft und vielen alternativen Wohncamps Probleme bereitet. 

Das ganze Thema ist eine Grauzone. Grundsätzlich ist es möglich, auf irgend einem Grundstück, auf einer nackten Wiese, eine mobile Konstruktion (siehe oben) hinzustellen und dort einen Wohnsitz zu begründen. Ich montiere einen Briefkasten, melde dies auf dem Postamt und melde mich auf der Gemeinde an und schon habe ich meinen Wohnsitz. Wenn ich aber in einem Wirtschaftsgebäude wohne, zweckentfremde ich dieses Gebäude und werde somit angreifbar. Unsere Empfehlung ist deshalb: entweder darauf achten, dass auf dem Grundstück mind. 1 Gebäude als Wohnhaus registriert ist. So hat man auf alle Zeit eine legale Sache und weitere Konstruktionen auf dem Gelände sind dann viel einfacher zu rechtfertigen. Wenn kein Wohnhaus eingetragen ist, dann sollte man seinen eigentlichen Wohnplatz in einer mobilen Konstruktion haben, möglichst auf Rädern. Allfällige Wirtschaftsgebäude können dann als das was sie sind, als Küche, Aufenthaltsräume o.ä., genutzt werden. 

Generell zielen die raumplanerischen Reglementierungen immer mehr darauf ab, die Zersiedelung einzudämmen und die Menschen in die Bauzonen zu lenken, wo man sie besser kontrollieren kann... deshalb sind wir überzeugt, dass ein als Wohnhaus grundbuchlich registriertes Gebäude je länger je mehr ein echter Wert darstellt. 

Baumaterial und Baukosten

Örtliche Baustoffhändler gibt es viele und der Service ist hervorragend. Es wird oft kostenfrei angeliefert, auch an unwegsame und abgelegene Grundstücke. Daneben gibt es die großen Baumarktketten Bricomarché, AKI, IZI, Leroy Merlin, etc., die mittlerweile in allen größeren Städten ihre Ableger haben.

Hochwertiges Bauholz und ökologische Baumaterialien können Sie bei uns beziehen.

Was die Baukosten  anbelangt, so ist Portugal durch das tiefste Lohnniveau der Euro-Zone (Mindestlohn 2019: Euros 600.-- brutto) folglich auch bei den Baukosten mit Abstand am niedrigsten. So rechnet man im Jahr 2019 für schlüsselfertige Neubauten nach mitteleuropäischem Standard mit etwa 700 bis 1000 Euro/m², bei Umbauten mit 300-500 Euro/m² umbauter Raum.